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| 壹.依據法令規章 |
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| 公寓大廈管理條例-第18條 |
1.公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：
一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價
一定比例或金額提列。
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三、本基金之孳息。
四、其他收入。
2.依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、
縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依
第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、 縣（市）主管機關
報備，由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。
3.公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理；如經區分所有權人會議決議交付
信託者，由管理負責人或管理委員會交付信託。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。
4.第一項及第二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，
不適用之。 |
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| 公寓大廈管理條例-第36條 |
管理委員會之職務如下：
管委會職務有13項，與財務有關如下3項
七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、
會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。
十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。 |
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| 公寓大廈管理條例施行細則-第5條 |
1.本條例第十八條第一項第一款所定按工程造價一定比例或金額提列公共基金，
依下列標準計算之：
一、新臺幣一千萬元以下者為千分之二十。
二、逾新臺幣一千萬元至新臺幣一億元者，超過新臺幣一千萬元部分
為千分之十五。
三、逾新臺幣一億元至新臺幣十億元者，超過新臺幣一億元部分
為千分之五。
四、逾新臺幣十億元者，超過新臺幣十億元部分為千分之三。
2.前項工程造價，指經直轄市、縣（市）主管建築機關核發建造執照載明之工程造價。
3.政府興建住宅之公共基金，其他法規有特別規定者，依其規定。
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| 公寓大廈管理條例施行細則-第10條 |
本條例第二十六條第一項第四款、第三十五條及第三十六條第八款所稱會計憑證，指證明會計事項
之原始憑證；會計帳簿，指日記帳及總分類帳；財務報表，指公共基金之現金收支表及管理維護費
之現金收支表及財產目錄、費用及應收未收款明細。 |
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| 貳.社區管委會-財務管理 |
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| 社區管委會-財務管理 |
1.社區成立時，要建立「財務管理辦法」制度和帳務系統。
2.「財務管理辦法」包括：年度預算、管理費收繳作業、零用金管理、付款審核、出納
和存款保管作業、會計帳務、財務報表等方面。
3.財務管理的兩個原則:「資金安全」和「帳務清楚」。
4.管理結構:
A.內部管理:管委會成員(主任委員.財務委員.監察委員)。
B.外部管理:物業管理公司代管-專職總幹事.會計。
C.第三方覆核。
5.社區的經費主要來源:
A.提撥專戶存儲的【公共基金】，而公共基金主要則是用於大型或緊急的修繕，
平時不能隨意動用。
B.住戶每期繳納的【管理費】，而管理費支出主要用來支付聘請社區經理、保全、秘書、
清潔人員，機電保養費、行政雜支等等費用。
6.財務資金:收入支出要平衡，每月能結餘10%~20%，將結餘款提撥到公共基金，
以待爾後大筆修繕之支出。
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| 財務管理-內控事項(確實查核帳務)： |
1.【收入】的每一筆錢都要入帳，【支出】的每一筆錢都要經過核准，而且沒有重複付款。
2.【銀行】的定存和活存要定期檢查，確保存在。
3.【零用金】金額較低但要注意支出的頻率。
4.【應收未收款項】，其明細要完整並且追討。
5.【預收款】、【暫收款】、【暫付款】要正確紀錄並沖銷。 |
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| 參.收入.支出區分與性質 |
| 項目 |
固定項目 |
非固定(變動)項目 |
非固定重大項目 |
經費
收入 |
管理費
(每期收入) |
利息收入
資源回收收入
各項開源收入
(販賣機.影印.廣告...) |
公共基金 |
經費
支出 |
保全管理服務費
機械車位維護費
電梯維護費
園藝維護費
消防水電維護費
其他已簽約支出 |
各項修繕費
設備耗材更新
社區活動費 |
大額整修支出
建築物或高單價設備
會動用公共基金
需經區分所有權人會議通過 |
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| 肆.相關稅務(營業稅.營所稅)所得扣繳申報 |
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| 營業稅 |
1.財政部76年8月7日台財稅字第760071994號函規定，大樓
（廈）管理委員會，
基於守望相助，由該大樓（廈）各業主
組織成立，無對外營業情形，可免辦營業登記，
其向該大樓（廈）各業主所收管理費，應免徵營業稅。
2.如果有營業行為如租金收入(出租外牆、屋頂、陽台、停車場、會議廳)要開立發票。
3大樓（廈）管理委員會銷售貨物或勞務，其銷售額平均每月未達新臺幣20萬元者，
得摯發普通收據，免用統一發票，營業稅稅率為1%。
4大樓管委會依住戶公約對住戶所處之罰款，
非對外銷售貨物或勞務，不需開立發票課徵營業稅，僅開立收據即可。
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| 營利事業所得稅 |
大樓（廈）管理委員會將大樓的屋頂、外牆、陽台出租或將停車位、會議廳
租給住戶以外的人使用，收取的租金屬於營業收入，應辦理營利事業所得稅結算申報。
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| 所得扣繳申報 |
以公寓大廈管理委員會名義設立專戶儲存公共基金及管理費用所衍生之孳息，
可以申請核發免扣繳證明，免予扣繳。 |
管理委員會除支付主任委員、總幹事等人員處理一般事務所給付之所得需辦理扣繳外，
另雇用之管理員、清潔工等所給付之酬勞等，亦應比照辦理。 |
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